您的位置: 首页 新闻中心机构动态详细

专家话语③ | 江维:推广“信托制”物业服务模式物业,培育居民公共精神

发布时间:2020-07-31 15:45 本文来源: 管理员

写在前面的话

7月17日,武侯区委社治委在成都市城乡社区发展治理支持中心顺利组织召开了武侯区党建引领小区发展治理“信托制”物业服务模式产品发布会。

来自中国社会治理研究会、北京大学、中国人民大学、复旦大学、上海交通大学等社科机构和知名高校的专家学者,以及社会组织、社会企业、社会工作者在发布会上,条分缕析、畅所欲言,他们对武侯推行的“信托制”物业服务模式进行肯定,对下一步“信托制”物业服务模式工作建言献策……经归纳整理,公众号将推出系列报道,欢迎大家持续关注。




江维


中共成都市委城乡社区发展治理委员会副主任

“信托制”物业服务模式的核心是什么?是信任!没有信任就会有冲突。

而建构信任最强大的武器是什么?公开透明,一切在阳光下罪恶就消灭了,浓雾就被照散了。     ——江维



Contract System

包干制

什么是包干制?用一个词来概括,那就是剩余索取权。在包干制下,小区里有一笔由小区公共收益和业主缴纳的物业费组成的资金,这笔资金一部分将用于给业主和小区服务,由于企业掌握剩余索取权,剩下的一部分资金则被企业当做利润拿回。打个“极致”的比方,在包干制下,物业企业将资金的90%作为利润,仅用10%的资金为业主和小区服务,物业的做法也是合法的。

为什么业主和物业之间存在重重矛盾?在采用包干制的小区,业主会觉得自己一个月每个平方交了2块5、3块钱的物业费用,而由于物业公司拥有剩余索取权,它只为自己提供了一块钱的服务,就把剩下的钱全部拿走,这过于不公平。

每一个行业都有一个公平合理的利润水平,在正常情况下,物业服务行业的合理利润水平大约在5%到20%之间,高档别墅区,可能会达到20%,但是在农集区或者公租房小区可能只有2%-5%,甚至更少。于是利益冲突就接踵而至,包干制下物业企业为追求利益最大化,对项目经理人的考核标准成为:谁为企业赚得多,谁的奖金就更高。项目经理人在利益的驱动下,又继续缩减服务费用。

包干制下有一个最突出的问题,即物业企业利用剩余索取权赚取了80-90%的利润,却通过“黑箱”操作,既不告诉广大业主它真正赚取了多少资金,又不告诉广大业主具体的资金流向,从而导致业主不再信任物业公司。



Remunerration System

酬金制

酬金制是另外一个逻辑,很多人认为“信托制”跟酬金制好像听起来差不多,都是赚取一笔酬金,剩下的钱给业主服务。但是酬金制与“信托制”最大的区别在于酬金制下资金的使用涉及到业委会签字。

也就是说小区的每笔服务需要物业公司向业委会提交申请,业委会签字以后,物业公司再实施并报账。

或许听起来挺公开透明的,但它同样也可能存在“黑箱操作”。酬金制下极有可能存在业委会和物业公司的合谋。即便业委会不与物业合谋,选择正常行使他的权力,物业公司也可以用另外的渠道赚取超额利润。

比方说本来还可以用两年的东西,但物业公司表示必须得换。在这种情况下,如果业委会不同意更换,后续的结果可能会导致在业主的眼中,业委会不专业、不作为,于是迫于压力,业委会只能选择签字。于是这又引发业主对物业公司和业委会双重的不信任。



Trust System

信托制

为什么会开始探索推行“信托制”物业服务模式?

2018年10月28日,在全国社区营造论坛的闭幕后,我们与武侯区委社治委常务副主任、温江区委社治委常务副主任、陈建军老师、舒可心老师,社会组织爱有戏以及一些律师进行了一次闭门会议。在经过激烈的头脑风暴之后,决定将探索推行“信托制”物业服务模式提上议程。

——江维

我们用了不到2年的时间,取得今天了这样的效果,这是理论的力量、是思想的力量,也是行动实践的力量,是“信托制”制度设计与行动者有效合作的结果。

为什么会推行“信托制”并发布信托产品?一直以来大家误把物业服务公司和业主之间的关系等同于一种市场关系或是一种市场服务,但市场服务、市场关系并不足以完全概括其特征。

① 物业服务是一个有着非常强烈社会性特质的服务,一种类公共服务。除了为业主和小区提供保洁、保安、设施设备维修,它还承担着为社会提供公共服务的职责。

②物业服务的逻辑是全心全意为业主服务,并获取有尊严的报酬。这种社会性决定了做物业服务的组织,它天然就应该是社会企业,因为一般企业、创新企业、商业企业的动力在于能够获取超额利润。而社会企业因其自身所存在的社会性,它会在全心全意为业主服务之后,才获取有尊严的报酬。

目前经过近几年的孵化培育,一批社会企业在成都、在武侯成长起来。所以说我们  “信托制”在这样的一个情景中或场景中是正当其时,恰逢其会的。



“信托制”物业服务模式基于什么样的理念?“信托制”物业服务模式是成都社区治理理念——“还权、赋能、归位”在小区层面的应用。

①还权:把权还给了每一个业主。

习总书记一直教导我们要切实防止出现人民形式上有权,而实质上无权的问题。那什么情况是人民形式上有权,而实质上无权呢?

从小区治理层面来说,在包干制、酬金制下,单个业主无法查看小区费用的收支情况,也无权告发物业,这就叫形式上有权而实质上无权。

而“信托制”是把这个权还给了每一位业主,这个过程就是还权。

②赋能:把利益性共同体进行了制度化和规范化的创新。

“信托制”是以共有财产、共有物权为纽带形成的利益性共同体。只有用“信托制”才可以把在共有纽带下利益共同体连接起来,让业主可以最低门槛或者零门槛来关注参与小区的公共事务。这就是对业主的赋能,对财权进行赋能。

③归位:各守其位。

包干制下,物管公司没有承担中层管家的角色,而是作为一个牟利者的身份参与进来,从而引起业主的不信任,这是一种越位。

酬金制下,业委会成员用“一支笔”审批所有的开支,并丢掉到业主身份去做管理,这又是另一种越位。

只有在“信托制”下,双方才能各守其位——业主把管理权交出,物业回归服务者角色,实现业主有利无权,物业公司有权无利。

这里的“利”不是非法利润、暴利,而是物业服务公司在真正做好物业服务的情况下赚取的有限收入



这样的话,业委会将不会存在会黑化的问题,为什么呢?因为所有的资金流向全都公开透明了,所有业主都可以查看每一笔收益和支出流向,物业公司也就回归正常的服务者角色,业委会回归成中正的监督者

我们做信托,其实不仅仅是为化解小区物业的矛盾纠纷,而是通过将有灵魂的信义关系植入 “信托制”,引导居民参与小区公共事务,在日常生活中习惯性关注社区公共事务,从而建立社会信任。

在以往的社区营造中,我们主要是培养居民之间建立人际信任。但通过“信托制”物业服务模式,我们建立的是现代社区不可或缺的制度信任,或者说是系统信任。只有信任在整个社区成为一种普遍共识的情况,社会的广泛合作才有可能。推而广之,它可以有利于经济建设,有利于国家治理体系和治理能力建设。

所以说推广“信托制”物业服务模式物业,不仅解决了小区的物业纠纷和物业矛盾,还建立起一个公民公共精神、公共意识成为国家普遍意识的现代化社会。

讨论“信托制”的意义。

下一步,我们可以展开我们的想象力,除了在物业这个领域采用“信托制”之外,还有哪些领域可以把“信托制”应用进去呢?因为“信托制”是为他人管理财产的一个制度设计,所以广义上逻辑上为他人管理财产的所有公共事务都可以尝试采用“信托制”,而且应当适用“信托制”。

比如说社区保障资金。社区保障资金是财政安排给社区用于社区公共服务和社区发展治理项目的专项资金,社区只是一个受托人,受益人是所有社区居民。那这是不是一个“信托制”的典型应用场景呢?这值得我们进行思考。

只要是社区公共利益,例如公共空间和公共财产,它实际上并没有一个确切管理主体,而委托社区代行管理职责,那这样场域,或许都可以适用“信托制”。

如果照这样发展下去,我们可以展望未来, “信托制”可以无限维度的创新、创造,使这一理念成为社区治理和创新底层逻辑应有的一个制度设计。

武侯区除了发布“信托制”物业服务模式产品以外,还有一系列产品正在研发,例如,夏璇老师正尝试研发的“信托制”社区社会企业认证标准、夏璇老师与舒可心老师、陈建军老师合作研发的物业社会企业认证标准。

未来成都市城乡社区发展治理支持中心还将研发全方位的信托产品,我们也希望支持中心可以一直研发下去、拓展下去、完善下去,我们相信精彩还在后面。


扫一扫 手机端浏览

专家话语③ | 江维:推广“信托制”物业服务模式物业,培育居民公共精神